Na rynku mieszkaniowym znowu boom. Jak to się skończy?

Przyjrzyjmy się temu, co działo się na rynku mieszkaniowym w 2017 roku. Dla banków i deweloperów był wyjątkowo udany. Banki udzieliły ponad 190 tys. kredytów na mieszkania o łącznej wartości 44 mld zł. To był najlepszy wynik od sześciu lat. Wzrost kredytowej akcji hipotecznej był tak duży, że banki nieco spuściły z ceny, nieznacznie zmniejszając marże, przy stabilnych, najniższych w historii stopach procentowych. Wszystko to zachęcało do kupowania mieszkań.

Jak wynika z badań NBP, Komisji Nadzoru Finansowego i ośrodka AMRON przy Związku Banków Polskich, od 2013 roku ceny mieszkań systematycznie rosną. W zeszłym roku nie skoczyły jednak gwałtownie, choć w niektórych miastach wyraźnie poszły w górę. Tak stało się na przykład w Szczecinie, gdzie wzrosły aż o 12,6 proc. Wyraźny był też wzrost w Bydgoszczy i w Łodzi - o ponad 6 proc. oraz w Gdańsku i Krakowie - o ponad 5 proc. W Warszawie ceny nieruchomości ledwo drgnęły - poszły o 0,8 proc. w górę.

Dodajmy, że w zeszłym roku na rynku pierwotnym w ośmiu największych miastach w Polsce sprzedano ponad 72 tys. mieszkań, czyli ponad dwa razy więcej niż w 2013 roku. To równocześnie wzrost o ponad 17 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Liczba mieszkań oddanych do użytku (według danych GUS) wzrosła o 9,2 proc. A więc mamy boom.

Rynek warszawski jest oczywiście największy, zarówno pod względem liczby sprzedawanych mieszkań, jak też cen oraz wartości udzielonych kredytów. Największy jest też gdy chodzi o mieszkania luksusowe, czyli takie, które kosztują ponad 20 tys. zł za metr. Według raportu Tacit Investment, na podstawie danych firmy redNet, w całym ubiegłym roku w Warszawie sprzedano 190 apartamentów klasy premium, a to oznacza wzrost o 61 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Liczba sprzedanych na rynku pierwotnym zwyczajnych mieszkań wzrosła o 15 proc.

Wzrost cen luksusowych apartamentów w Warszawie także wyprzedzał trend, bo podrożały one od kilku do ponad 30 proc. Ci, którzy mają duże pieniądze, nie liczą się z ich wydawaniem na mieszkania. W zeszłym roku o 6 proc., a w ciągu ostatnich dwóch lat aż o blisko 16 proc. wzrosła średnia powierzchnia kupowanego luksusowego apartamentu. Ci, którzy muszą brać kredyt, na razie dobrze liczą na co ich stać. Średnia powierzchnia nowo wybudowanego mieszkania finansowanego z kredytu w zeszłym roku spadła.    

- Ponad 75 proc. mieszkań finansowanych kredytem ma powierzchnie poniżej 65 metrów kw. To nie są mieszkania "na pokaz" i "do granic możliwości". Wartość tych mieszkań nie przekracza 300 tys. zł - mówił na konferencji prasowej ZBP Jacek Furga, szef ośrodka AMRON.

W zeszłym roku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła o 18,5 proc., a pozwoleń na budowę - o 18,2 proc. Dlatego cała branża związana z budownictwem mieszkaniowym zaciera ręce, licząc, że w tym roku padną kolejne rekordy. A zapowiada je już pierwszy kwartał.

- Na rynku nie ma siły, która mogłaby zmniejszyć tempo wzrostu produkcji kredytów hipotecznych w tym roku. Wszystko na to wskazuje, że będzie to rekordowy rok, przebijemy 50 mld zł nowej produkcji - mówił na konferencji prasowej banku prezes ING BŚK Brunon Bartkiewicz.

Jacek Furga uważa, że popyt i ceny napędzają nie ludzie kupujący mieszkania po to, żeby w nich mieszkać, ale inwestorzy, szukający lokali, żeby je wynajmować. Wynajęcie mieszkania jest coraz droższe - ceny najmu rosną znacznie szybciej niż samych mieszkań. W ciągu roku do końca pierwszego kwartału w Warszawie wzrosły o 9,2 proc., a w Łodzi o 9,7 proc.    

- Wzrost czynszów jest znacznie szybszy od wzrostu cen mieszkań - mówił Jacek Furga.

Dlaczego ludzie rzucili się, by kupować mieszkania na wynajem? Przy niskich stopach procentowych mieszkania od lat traktowane jako najpewniejsza inwestycja. Dla wielu ludzi to substytut emerytury. Zapowiadany dwa lata temu przez rząd program Mieszkanie Plus wystraszył nieco inwestorów na tym rynku, ale teraz, gdy nie przynosi żadnych efektów, zaczęli na niego patrzeć z przymrużeniem oka.

Ale decyzje o tym, żeby kupić mieszkanie teraz, a nie odkładać na przyszłość mają jeszcze inne, mocne podstawy. Choć liczba rozpoczynanych budów wciąż rośnie (w I kw. wzrosła o 8,5 proc. rok do roku, a pozwoleń na budowę o 10,8 proc.) deweloperzy mówią coraz głośniej, że mieszkania będą drożeć. Dlaczego? Bo za rok czy dwa może się okazać, że zbudują ich już znacznie mniej. I nie są to tym razem tylko opowieści mające jeszcze bardziej rozkręcić i tak silny popyt.

Po pierwsze, zaczyna brakować gruntów pod mieszkania. Po drugie, już widać jak ceny materiałów budowlanych rosną w związku z tym, że rozkręciły się inwestycje samorządów, a także państwowe - drogowe i autostradowe. Po trzecie w firmach budowlanych brakuje rąk do pracy, a płace niebotycznie rosną. Ludzie znający rynek mówią, że koszty "robocizny" na budowach potrafiły wzrosnąć w ciągu roku nawet o 30 proc. 

Dlatego boom mieszkaniowy, który w tym roku jeszcze przyspieszy, może się niedługo skończyć. Ale można też zapytać, czy boom, jaki widzimy, nie powoduje zbyt dużego ryzyka i dla kupujących mieszkania, i dla banków?

Komisja Nadzoru Finansowego już wiele lat temu ostrzegała, o ile może wzrosnąć rata kredytu zaciąganego w okresie najniższych stóp procentowych w historii. Obecna rata wynosząca 500 zł od 25-letniego kredytu na 150 tys. zł wzrasta do 1.000 zł, gdy stopa WIBOR rośnie do 4 proc. Kiedy oprocentowanie rośnie do 20 proc., co także można sobie wyobrazić, rata wzrasta już sześciokrotnie.

Na razie banki nie widzą żadnego ryzyka w związku z udzielanymi kredytami hipotecznymi i twierdzą, że mają to pod kontrolą. Dają kredyty tylko tym, których na spłatę stać, inaczej niż 10 lat temu.

- Nie widzę powodów, żeby tę akcję chłodzić - mówi Brunon Bartkiewicz.

Prezes ZBP Krzysztof Pietraszkiewicz wskazuje, że odsetek kredytów hipotecznych spłacanych nieregularnie zmniejszył się na koniec zeszłego roku do 2,8 proc., a dwa lata wcześniej wynosił 3,3 proc. Obecnie jest to 10 mld zł, podczas gdy w 2015 roku było 12 mld zł. Dane AMRON pokazują, że ponad jedną trzecią udzielanych kredytów stanowią stosunkowo niskie sumy na 100-200 tys. zł, a apetyty klientów na kredyt są znacznie mniejsze, niż były w czasie poprzedniego boomu. W I kwartale średnia wartość nowo udzielonego kredytu hipotecznego spadła o ponad 4 proc., czyli o ponad 10 tys. zł. Tylko podwyżki stóp mogą ten spokój zakłócić.

- Mamy świadomość, że wzrost stóp może pewne problemy ujawnić - powiedział Jacek Furga.

Na wzrost stóp na razie się nie zanosi, co na pewno zachęca kolejnych klientów do zaciągania kredytów na mieszkania. Rada Polityki Pieniężnej niemal z posiedzenia na posiedzenie przesuwa "domyślny" termin możliwej podwyżki. Analitycy nie do końca zgadzają się z jej poglądami.

Już w zeszłym roku prognozowali, że na początku tego inflacja zacznie dawać o sobie solidnie znać. Tak się nie stało. Dlaczego? Bo w zeszłym roku bardzo umocnił się złoty, a to miało spory wpływ na ceny. Od połowy kwietnia tego roku złoty wyraźnie słabnie. Szczególnie w stosunku do dolara, co przesądza o jeszcze szybszym wzroście cen paliw niż na świecie. Główny ekonomista Societe Generale Polska Jarosław Janecki uważa, że impuls inflacyjny wywołają podwyżki cen energii dla konsumentów spowodowane drożejącym węglem.

- Oczekiwania inflacyjne przedsiębiorców są najwyższe od 2014 roku. Konsumenci mają także najwyższe oczekiwania od kilku lat, ponieważ żywność zdrożała w zeszłym roku o ponad 5 proc., w związku z czym realnie odczuwana przez nich inflacja jest wyższa niż ujęta w statystyce - mówił Jarosław Janecki na Kongresie Sektora Pożyczkowego.

- Jest szereg czynników, które wskazują na duże ryzyka, że w kolejnych kwartałach inflacja powinna być wyższa, niż myślimy - dodał.

Gdyby stało się tak, że inflacja pokaże zęby, a gospodarka zacznie słabnąć, byłaby to najgorsza wiadomość dla wszystkich. Także dla kredytobiorców i banków. To jednak czarny scenariusz, którego na razie nikt nie bierze pod uwagę.

Jacek Ramotowski